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【買主向け】購入予算の計算で陥りがちな「諸費用」の落とし穴と資金計画の立て方

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筆者野口弓月

不動産キャリア1年

丸美産業株式会社の野口と申します。
新築マンションの販売経験があります。
お住まい探しのご相談、心よりお待ちしております。

　マイホームの購入を考え始めたとき、「物件価格」ばかりに目が向いていませんか？

　実は、不動産を購入する際には物件そのものの代金とは別に、さまざまな「諸費用」がかかります。この諸費用を計算に入れずに資金計画を立ててしまうと、「予算オーバーで希望の物件を諦めることになった」「入居後の生活費が圧迫されてしまった」という落とし穴に陥ってしまうことも……。

　今回は、マイホーム購入で後悔しないために知っておくべき諸費用の内訳と、賢い資金計画の立て方をわかりやすく解説します！

1. 知っておきたい！「諸費用」の相場と主な内訳

　一般的に、不動産購入にかかる諸費用の相場は物件価格の約6％〜9％（新築の場合は約3％〜6％）と言われています。たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合、約180万〜270万円の現金や費用が別途必要になる計算です。

主な内訳は以下の通りです。

項目	具体的な内容	概要・補足
仲介手数料	不動産会社への報酬	上限額：物件価格×3% ＋ 6万円＋消費税（※400万円超の場合）
住宅ローン関連費用	事務手数料、保証料、団体信用生命保険料（団信）など	ローンを組む金融機関へ支払う費用や保険料
税金・公的費用	印紙代、登録免許税（登記費用）、不動産取得税	契約書の作成、所有権の移転登記、購入後の課税
保険料	火災保険料、地震保険料	建物や家財の補償のために加入する費用
清算金	固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金	引渡し日を基準に、売主・買主間で日割り（月割り）計算する費用

このように、契約時から引き渡しまでにさまざまな費用が発生します。

2. 資金計画で陥りがちな3つの「落とし穴」

　手元の貯金をすべて物件価格の「頭金」に充ててしまうと、諸費用を支払う現金が足りなくなってしまいます。また、引越し費用や家具・家電の買い替え費用、緊急時の予備費まで残しておかなければ、入居直後の生活に支障が出てしまいます。

　住宅ローンの審査で「4,000万円まで借入可能」と判定されても、それはあくまで銀行が貸せる限度額です。毎月の返済額に加えて、入居後は固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金、将来のリフォーム積立なども発生します。

　最近は諸費用もまとめて借りられる「諸費用ローン」を用意している金融機関が増えていますが、引越し代やインテリア購入費などは対象外となるケースが多いです。すべてをローンで賄えるわけではない点に注意が必要です。

　住宅購入をスムーズに進めるための、正しい資金計画の立て方は以下の通りです。

✓手元の総資産から「残すお金」を決める
　まずは貯蓄額の中から「生活予備費（生活費の3〜6ヶ月分）」と「近いうちに使うお金（教育費や車購入費など）」を引き、マイホーム購入に使える上限額を算出します。
✓無理のない「毎月の返済額」から借入額を逆算する
　現在の家賃や将来の生活費をベースに、「毎月いくらまでなら無理なく返済できるか」を考え、そこから住宅ローンの借入可能額を割り出します。
✓「借入額＋頭金 − 諸費用」＝物件の予算上限を知る
　算出した全体の予算から予想される諸費用を引くことで、実際に探し始めるべき「物件価格の上限」が明確になります。