【中古マンション】住宅ローンが通りにくい物件の特徴とは？審査に落ちる理由と対策を解説
中古マンションの購入では多くの方が住宅ローンを利用されますが、物件によっては「ローンの審査が通りにくい（または借りられない）」ケースが存在します。
せっかく気に入った物件が見つかっても、ローンが通らなければ購入を断念せざるを得ません。今回は、住宅ローンが通りにくい中古マンションの3つの特徴と、その理由や対策をプロの視点からわかりやすく解説します。
■住宅ローンが通りにくい3つの物件特徴（比較表）
金融機関が住宅ローンを融資する際、万が一返済が滞った場合に備えて「物件の担保価値（資産価値）」を重視します。担保価値が低い物件は融資リスクが高いと判断され、審査が厳しくなります。
| 物件の特徴 | ローンが通りにくい主な理由 | 主な対策・チェックポイント |
| ① 旧耐震基準の物件 | 耐震性能への不安から担保価値が低く評価されやすい。フラット35などの基準を満たさない場合がある。 | ・耐震補強工事や耐震診断の実施状況を確認する ・新耐震基準（1981年6月以降）の物件を選ぶ |
| ② 再建築不可の物件 | 建築基準法を満たしておらず、解体後に再建築ができないため資産価値・担保価値が著しく低い。 | ・敷地が「幅4m以上の道路に2m以上接しているか（接道義務）」を事前に確認する |
| ③ 借地権付きの物件 | 土地と建物の所有者が異なり、担保価値が低い。ローンの取り扱い自体を行っていない金融機関が多い。 | ・借地権に対応している金融機関を事前調査する ・地主の承諾（承諾書）が得られるか確認する |
■それぞれの特徴と理由を詳しく解説！
1. 旧耐震基準の中古マンション
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に分類されます。地震の多い日本では順次耐震基準が改定されてきた経緯があり、旧耐震物件は耐震性能の低さから担保評価が下がりがちです。
特に、公的ローンの「フラット35」などは独自の耐震評価基準を設けているため、適合証明書が取得できないと利用できません。購入を検討する際は、耐震補強工事が済んでいるか確認するか、1981年6月以降の「新耐震基準」物件を選ぶのが確実です。
2. 再建築不可の中古マンション
建築基準法では、建物を建てる際に「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）」と定められています。この基準を満たしていない物件は、万が一火災や地震で建物が倒壊・焼失した場合、新しく建物を建て直すことができません。
解体後に更地としても活用しにくいため、金融機関からはリスクが大きいと判断され、ローン審査が非常に厳しくなります。
3. 借地権付きの中古マンション
「借地権付き」とは、建物の所有権はあるものの、土地は地主から借りている状態の物件です。土地と建物の所有者が異なるため、住宅ローンを設定する際には地主の承諾が必要になるほか、土地の権利がない分、物件全体の担保価値が低くなります。
多くの金融機関では借地権付き物件の取り扱い自体をしていないため、利用できるローン窓口が限定されます。
■まとめ
中古マンションで住宅ローンが通りにくい主な理由は、「物件の担保価値（資産価値）が低いこと」にあります。
✓旧耐震基準の物件
✓再建築不可の物件
✓借地権付きの物件
これら3つの特徴に該当する物件は、返済不能になった際のリスクから金融機関の審査が厳しくなります。ローンが通らず計画が頓挫するリスクを避けるためにも、物件選びの段階で「建築年」「接道状況」「権利関係」を事前にしっかり確認しておきましょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
名古屋市の売買・投資物件一覧へ進む
名古屋市で3000万円以下の戸建・マンションをお探しの方はこちら
名古屋市瑞穂区で土地・建物・マンションを売るなら買うなら、丸美産業へ！
商号 丸美産業株式会社
代表者名 代表取締役 嶺木一志
所在地 〒467-8533 名古屋市瑞穂区瑞穂通三丁目21番地
電話番号 052-851-3512
FAX 052-851-3513
定休日 毎週 火曜日・水曜日
