相続した家を売却する際の税金は？知っておきたい手続きや控除も解説

相続した不動産を売却する際に必要な税金と手続きの概要

相続した不動産を売却する際に必要となる主な税金や手続きには、以下の三つがあります。

まず、譲渡所得税については、不動産を売った利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。譲渡所得は、収入金額から取得費や譲渡費用、各種特別控除を差し引いて計算します。税率は所有期間が５年以下か５年超かで異なり、被相続人の取得日から所有期間を引き継ぎますので、長期所有になるほど税率が低くなります。納税は売却の翌年の確定申告で一括して行います（所得税・住民税ともに）

次に、印紙税は売買契約書の作成時に課される税金で、契約金額に応じて段階的に金額が定められています。一定期間、軽減税率が適用されるため、その期間内に契約を行うと通常より安くなる場合があります。印紙を貼り、消印することで納税が完了します。

最後に、登録免許税は相続に伴う登記手続きで発生します。不動産を被相続人から相続人に名義変更する際、固定資産税評価額の0.4％が税率としてかかります。相続登記は令和６年４月から義務化され、相続を知った日から３年以内の申請が求められますので、期限を守ることが重要です。

譲渡所得税を軽減できる主な特例制度の紹介

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税を軽減するための代表的な特例として「相続税の取得費加算の特例」と「空き家の三千万円特別控除」があります。それぞれの仕組みと適用条件には特徴がありますので、以下の表で整理しております。

「取得費加算の特例」は、相続税を取得費に加えることで譲渡所得を圧縮し、税金を抑える仕組みです（例：相続税三千万円を加算すると譲渡所得が減り、結果として税額が抑えられます）。一方、「空き家の三千万円特別控除」は、被相続人が住んでいた住宅等を売却する際に譲渡所得から最大三千万円を直接控除できるという大きな節税効果があります。

ただし、両制度とも要件を満たした場合でも併用できず、どちらか一方を選択して適用する必要があります。空き家特例には加えて細かな条件が多数あり、例えば耐震改修や解体の要件、売却期限、売却価格の上限、一件のみの適用といった点まで含め、詳細に確認することが大切です。

どちらの特例を選ぶかは、譲渡価格や取得費、所有期間などによって有利不利が変わります。適用を検討される際には、早い段階で司法書士や税理士等の専門家にご相談なさることをおすすめいたします。

税率の違いによる譲渡所得税額の変化と所有期間の影響

不動産を相続して売却する際、譲渡所得税および住民税の税率は「所有期間」が5年以下か超えるかで大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間を判定し、「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かが決まります。

相続により取得した不動産は、被相続人が取得した日から所有期間を引き継ぎます。そのため、相続人の名義になった日よりも前から所有していた期間も含めて税率が判断されます。

以下の表に、主な税率をまとめました。

たとえば、相続した不動産の取得者が被相続人で、その取得から6年経っていれば、売却時点で所有期間が5年を超えると判断されて、長期譲渡所得の税率（約20.315％）が適用されます。

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）

この額に該当する税率を乗じることで、譲渡所得税および住民税が求まります。たとえば、譲渡益が2,300万円の場合、長期譲渡所得と判断されれば、

2,300万円×20.315％＝約467.2万円

一方、取得費が不明で概算取得費（売却価格の5％）を使うと、譲渡益が増えて税額も高くなり、約731.3万円となるケースもあります。取得費の資料をできるだけ正確に集めることが重要です。

このように、「所有期間」と「取得費」の扱いによって税負担は大きく変わります。売却前には所有期間を正確に把握し、可能な限り取得費の証明資料を確保しておくことが節税に直結します。

スムーズな売却と節税のための流れと注意点

相続した不動産を売却する前に、まず「相続登記」が必須となっています。これは、相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から三年以内に登記しなければ、十万円以下の過料が科せられる可能性があります。過去の相続についても対象で、施行日である2024年四月一日から三年以内に登記する必要があります。相続登記をしないと、売却の際に名義が被相続人のままとなっているため、法務的に売却ができませんし、他の相続人の同意も得にくくなります。法務局からの催告に従わずに申請しないと、裁判所へ通知され、罰則対象となりますのでご注意ください。

次に、税金の納付タイミングについて整理します。まず、印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の形で、契約締結時に支払います。譲渡所得税は、譲渡した翌年の確定申告時に申告・納税することになり、その際には申告書に譲渡所得の計算と税額を記載します。住民税については、基本的に譲渡所得に基づいて課税され、確定申告後に市町村から通知があり、以後納付する流れとなります。

最後に、特例の適用を検討する場合には、早めに専門家、たとえば税理士や司法書士にご相談されることをおすすめします。相続税の取得費加算特例や空き家の三千万円特別控除など、制度によって条件や併用制限が異なるため、税務判断を誤ると節税機会を逸する恐れがあります。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税、印紙税、登録免許税などさまざまな税金や手続きが発生します。特例制度を活用することで税負担を抑えられる場合もありますが、適用には要件や注意点があるため、事前の確認が重要です。また、所有期間の違いによる税率の変動や、相続登記の義務化など、売却を進める際に気をつけるべき点も少なくありません。安心して大切な資産を売却するためにも、少しでも不安があれば早めのご相談をおすすめいたします。

▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
名古屋市の売買・投資物件一覧へ進む

名古屋市で駅近の物件をお探しの方はこちら

名古屋市で即入居可の物件をお探しの方はこちら

名古屋市で築浅の物件をお探しの方はこちら

名古屋市でペット可の物件をお探しの方はこちら

名古屋市で3000万円以下の戸建・マンションをお探しの方はこちら