中古マンションの築年数は資産価値にどう影響する？売却を考える方必見のポイントをご紹介

築年数と中古マンションの資産価値の基本的傾向

築年数が進むと中古マンションの資産価値は一般に下がる傾向があります。公的な減価償却の基準である「法定耐用年数」は鉄筋コンクリート造の場合47年とされていますが、これは会計上の価値を示す指標であり、実際の住みやすさや寿命とは異なります（例えば、減価償却計算や税務処理に用いられます）。

実際の建物は耐久性に優れ、適切な維持管理がされていれば、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命は68年とされ、物理的寿命は100年〜120年に達することもあります。

数値例としては以下のとおりです。

このように、築年数が進んだからといって即座に価値がゼロになるわけではなく、管理状態や建物構造を踏まえた理解が重要です。

築年数別の資産価値推移と売却しやすさの関係

下記の表は、首都圏における中古マンションの築年数ごとの成約価格や㎡単価の平均的な傾向を示したものです。築浅ほど価格が高く、その後、築年数の経過とともに下落していく流れが見られます。

（上記の数値は、首都圏の東日本不動産流通機構が公表したデータをもとにまとめています）

さらに具体的に成約率（売れやすさ）の傾向を見ていきます。築6～10年、築11～15年は成約率が高く、30％以上の水準となっています。一方、築16～20年になると成約率はやや下がるものの、依然として需要が高い段階にあります。

特に、2024年のデータでは以下のような成約率の推移が確認されています：

• 築0～5年：約31.9％
• 築6～10年：約35.6％
• 築11～15年：約36.2％
• 築16～20年：約26.7％
• 築21～25年：約23.2％
• 築26～30年以下：約16.6％、築30年以上では10％台前半に低下

この傾向から、築年数が進むほど成約率は低下し、売却が難しくなる時期が近づくことがわかります。特に築11～15年までは比較的売却がしやすく、その後築16年を超えると徐々に売却が難しくなる傾向にあります。

総じて、築年数別の資産価値と売却しやすさの関係は以下のように整理できます：

• 築0～5年：高価格で売却しやすいが、短期譲渡所得の税金負担も考慮が必要です。
• 築6～10年／築11～15年：価格と売れやすさのバランスが良く、成約率も高いタイミングです。
• 築16～20年：価格は下がるものの成約件数は多く、「売れやすい時期」とされることが多いです。
• 築21年以上：価値も成約率も低下傾向が強く、売却の難易度が上がる可能性が高くなります。

築年数に応じた資産価値維持のポイント

中古マンションの資産価値を守るためには、築年数だけでなく構造・管理・周辺環境など複数の要素が重要です。以下に代表的なポイントを、表形式も交えて整理いたします。

まず耐震性ですが、築年数が30～40年未満でも新耐震基準に適合しているか、あるいは耐震診断・補強工事が行われているかは重要な評価ポイントです。特に旧耐震基準の建物では、安全性への懸念が資産価値に影響を与える可能性があります。

次に管理状態や修繕履歴です。大規模修繕工事が定期的かつ計画的に実施されているマンションは、資産価値が安定しやすい傾向にあります。修繕積立金が十分に積み立てられていることも、将来の大きな支出にも耐えうる体力を示し、購入者に安心感を与えます。

さらに立地および将来的な開発見通しも資産価値を支える重要な要因です。駅近や再開発地域、都市中心部に位置する物件は、築年数が経過しても資産価値が維持されるケースが多くあります。

以上のように、築年数に応じた資産価値の維持には「耐震性」「管理状況」「立地・将来性」の三点が大きな柱となります。これらを総合的に確認することで、築古物件であっても資産価値を守ることが可能です。

資産価値を見据えた購入・売却の戦略としての築年数選び

資産価値を重視する購入者にとって、築年数は重要な戦略ポイントとなります。特に「築二十年前後」の中古マンションは、価格が落ち着いており設備水準も一定程度維持されていることから、購入時に狙い目です。実際に首都圏において築十年未満と比較すると、築二十年前後では価格下落率が避けられる状況にあり、さらに流通市場では成約率も高水準を保っています。これは価格と住居品質のバランスが取れている証しでもあります。

また、将来の「出口戦略」としても、築二十年から二十五年以内に売却を検討するのは合理的です。この時期までは中古マンションの価値がまだ残っており、かつ住宅ローン控除の適用対象である場合も多いため、売却手取り額が増えるケースがあります。

ただし築古物件を選ぶ際には注意が必要です。まず、金融機関によっては築年数によって住宅ローンの融資条件や返済期間が制限されることがあります。特に築古マンションの場合、担保評価が下がり、融資額が少なくなったり返済期間が短く設定される場合があるため、事前に利用する金融機関の条件を確認することが重要です。

以下に、購入・売却戦略に活かせる築年数に関するメリットと注意点を整理しました：

以上のように、築年数を購入・売却戦略に組み込むことで、資産価値を維持しつつ安心して取引を進めることができるようになります。特に築二十年前後を中心に検討することで、安定した資産形成と将来の売却を見据えた選択が可能となります。

まとめ

中古マンションの資産価値は築年数による影響が大きく、築年数が進むほど下落しやすい傾向があります。特に築十年を超えると価値の下落が加速し、築二十年前後で底値に落ち着く場合が多いです。しかし、管理状態や耐震補強、立地条件などによっては築年数が経過しても安定した資産価値を保つことも可能です。購入や売却を検討される際は、築年数の節目ごとの傾向と物件の個別事情を見極めて判断することが大切です。不安な点やご相談があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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