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【古家付土地の売却】更地にするべき？そのまま売るべき？解体費用の相場と注意点

不動産売却について 2026.07.17

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筆者坂口雅彦

不動産キャリア22年

丸美産業の坂口と申します。
現場監督・新築戸建てと新築マンションの販売・土地の仕入れの経験があります。
お客様のニーズに合わせて、不動産売却・購入の円滑な取引をサポート致します。
ご相談やご質問には迅速に対応いたしますので、お気軽にお声掛けください。

　実家を相続した、あるいは古い一戸建てから住み替えることになった際、多くの方が悩まれるのが「古い建物を残したまま売るか、それとも自分で解体して更地にして売るか」という問題です。

「更地にした方が売れやすい」と耳にすることもありますが、安易に解体してしまうと、思わぬ大出費や税金の負担増に繋がってしまうリスクがあります。

　今回は、古家付土地の売却を検討している方に向けて、解体費用のリアルな相場と、売却時に絶対に知っておくべき注意点をプロの視点から詳しく解説します。

1. 【構造別】建物の解体費用はいくらかかる？

解体費用は、建物の「坪数（延床面積）」と「構造」によって大きく異なります。一般的な戸建て（30坪〜40坪）の最新の費用相場は以下の通りです。

建物の構造	坪単価の目安	30坪の総額目安	40坪の総額目安
木造住宅	3万〜5万円	90万〜150万円	120万〜200万円
鉄骨造（軽量・重量）	4万〜7万円	120万〜210万円	160万〜280万円
RC造（鉄筋コンクリート）	6万〜10万円	180万〜300万円	240万〜400万円

【プロの補足】坪単価だけで計算するのは危険！

上記の金額はあくまで「建物本体」の解体費です。実際には、庭木の伐採、ブロック塀の撤去、家の中に残った家具（残置物）の処分代などの「付帯工事費」が数拾万円単位でプラスされるケースがほとんどです。また、前面道路が狭く重機が入れない場合は、手作業が増えるため割増料金がかかります。

2. 知っておきたい「更地売却」と「古家付売却」のメリット・デメリット

どちらの手法を選ぶべきかは、それぞれの特徴を比較して判断する必要があります。

① 解体して「更地」で売る場合

　メリット：見栄えが良く、買主が購入後すぐに新築工事を始められるため、圧倒的に買い手が付きやすく、早期売却が期待できます。

　デメリット：まとまった解体費用（数百万円）の現金が先に出ていくことです。また、万が一売却が長引き、年をまたいでしまうと、土地の固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が外れ、翌年の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという大きなリスクがあります。

② 「古家付土地」のまま売る場合

　メリット：売主様が解体費用を事前に負担する必要がありません。また、売れるまでは建物が残っているため固定資産税が安いまま維持できます。さらに、最近増えている「古民家リノベーション」をしたい層へアプローチできる可能性もあります。

　デメリット：買主側から「解体費用分を値引きしてほしい」と交渉されやすく、更地に比べて売却価格が下がりやすい傾向があります。

3. 売却活動をスムーズに進めるための注意点

① 安易にフライング解体をしない

「まずは綺麗にしよう」と、不動産会社に相談する前に解体してしまうのはNGです。物件のエリアや需要によっては、「古家付」のままでも十分売れるケースがあります。解体費用の持ち出しリスクを避けるためにも、まずは現状のまま売り出し、「買主が決まったら売主の負担で解体して引き渡す（更地渡し）」という条件にするのが最も安全でおすすめです。

② 「地中埋設物」と「契約不適合責任」

古い家を解体した際、土の中から昔のコンクリートガラや瓦、古い井戸などの「地中埋設物」が出てくることがあります。これらを撤去する費用は基本的に売主様の負担になります。また、建物をそのまま売る場合は、雨漏りやシロアリなどの不具合について、どこまで責任を負うか（契約不適合責任の免責など）を契約書で明確にしておく必要があります。