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知らずに買うと大トラブル？「公道」と「私道」の違いとプロが教えるチェックポイント

不動産購入について 2026.06.26

#不動産売却 #戸建て #土地 #ご相談 #丸美の仲介 #仲介 #丸美産業 #不動産購入

筆者野口弓月

不動産キャリア1年

丸美産業株式会社の野口と申します。
新築マンションの販売経験があります。
お住まい探しのご相談、心よりお待ちしております。

理想の土地が見つかり、周辺環境も日当たりもバッチリ。「よし、ここに決めよう！」

そう思ったとき、その土地が接している「前の道路」を意識して見たことはありますか？ 実は、一見どこにでもある普通の道路でも、法律上「公道（こうどう）」なのか「私道（しどう）」なのかによって、家を建てた後の暮らしや費用、さらには将来の売りやすさにまで莫大な影響が出ることがあります。

今回は、土地購入を検討しているなら絶対に知っておきたい「公道と私道の違い」と、後悔しないための注意点を分かりやすく解説します！

1. そもそも「公道」と「私道」ってなにが違うの？

一番大きな違いは、その道路の「持ち主（所有者）と管理者が誰か」ということです。

種類	持ち主・管理者	特徴
公道	国、県、市区町村などの行政	誰でも自由に通行でき、道路の舗装や水道管の修理などはすべて行政の予算で行われます。
私道	個人、近隣住民、不動産会社など	敷地の一部が道路になっている状態です。特定の個人や、その道路を利用する周辺住民が共同で所有・管理しています。

これだけ聞くと「じゃあ、行政が管理してくれる公道のほうが絶対に安心じゃない？」と思いますよね。基本的にはその通りなのですが、「私道だから絶対に買ってはダメ」というわけではありません。

私道に接している土地には「周辺の相場より少し安く買える」「不特定多数の車が通り抜けないため静か」といったメリットもあります。大切なのは、私道のリスクと対策を正しく知っておくことです。

2. 私道に接した土地でよくある「3大トラブル」

私道の土地を購入する際、事前の確認を怠ると、以下のようなトラブルに巻き込まれるケースがあります。

トラブル①：道路の掘削に承諾をもらえない

家を建てる際、道路の下にある水道管やガス管を敷地内に引き込む工事が必要です。もし前の道路が私道の場合、道路の持ち主全員から「道路を掘って工事してもいいですよ」という承諾（掘削承諾）をもらわなければなりません。

もし1人でも反対する人がいると、最悪の場合、水道が引けずに家が建てられないという事態に陥ります。

トラブル②：通行料や高額な補修費用を請求される

「私道はプライベートな土地」であるため、原則として持ち主の許可なく通行することはできません。過去には、代替わりした新しい所有者から突然「明日からここを通るなら通行料を払ってください」と言われたり、道路の舗装が傷んだ際の修繕費用で住民同士の意見がまとまらず、ボコボコの道路のまま放置されたりするトラブルもあります。

トラブル③：住宅ローンが通りにくくなる

銀行などの金融機関は、土地の担保価値を厳しく審査します。「私道の通行や掘削の権利がハッキリしていない土地」は、将来トラブルになるリスクがあるため、住宅ローンの審査で不利になったり、最悪の場合は融資を断られたりすることがあります。

3. トラブルを防ぐ！購入前にプロが必ず確認するチェックリスト

こうしたトラブルを防ぐために、私道が絡む土地を検討するときは、契約前に以下の3点を必ず確認しましょう。

☑ 「私道の持分」はあるか？

その道路の所有権を、自分も一部（例えば「5分の1」など）持てるかどうかを確認します。持分があれば、通行や工事の権利が守られやすく、トラブルのリスクは大幅に下がります。

☑ 「通行・掘削承諾書」は揃っているか？

もし持分がない、あるいは共有名義であっても、事前に「周辺の所有者全員から、無償で通行し、工事のために道路を掘ることを認める」という書面（承諾書）が揃っているかが極めて重要です。売買契約の条件として、売主様にこの承諾書を揃えてもらうのが一般的な実務の流れになります。

☑ その道路は「セットバック（道路後退）」が必要か？

法律上、家を建てるための道路は「幅4メートル以上」必要と決まっています。もし前の道路（私道・公道問わず）の幅が4メートル未満の場合、将来家を建てる際に、道路の中心線から2メートル後退した線まで自分の敷地を道路として差し出さなければなりません。これをセットバックといい、使える敷地（お庭や建物の面積）が削られてしまうため注意が必要です。