土地売却の進め方は何から始める？基本や流れの確認ポイントをご紹介

土地の売却を始める前に押さえておくべき基本ステップ

土地を売りたいと考えたら、まずご自身で相場を把握するところから始めましょう。公示地価や固定資産税評価額、近隣の取引事例を参照し、土地の広さや形状、用途地域などと照らし合わせて相場を推測することが可能です。こうした資料を用いることで、大まかな価格感をつかみやすくなります。

次に、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定方法には「書類情報のみで行う机上査定」や、「実際に現地を確認する訪問査定」の２種類があります。机上査定は手間が少なく相場を素早く知りたい方に適しており、訪問査定は正確な査定価格を知りたい場合に活用すべきです。まず机上査定でおおよその相場を確認し、そこから訪問査定で精査するのが効率的です。

そして、査定後には不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があります。一般媒介は複数社と契約でき、自分で見つけた買主とも自由に契約可能です。専任媒介は１社に依頼しつつ、自分で見つけた買主とも契約できます。専属専任媒介は１社のみで、自己発見取引はできず、不動産会社による宣伝や報告義務の頻度などが増える点で違いがあります。

ご自身の希望や物件の性質に応じて、どの契約が最適かを判断することが大切です。現状の売却目的や希望スピード、情報公開の範囲などを踏まえたうえで、最適な契約を選びましょう。

土地売却の進め方：媒介契約後から売り出しまで

媒介契約締結の後、売却活動を始める前に、いくつかの重要なステップを踏んで準備を整えておく必要があります。まず、売却前に確認しておきたいのは「境界確定測量」とその手続きです。登記簿だけでは境界や面積が不正確な場合があり、売却後のトラブルを防ぐためには土地家屋調査士による確定測量が有効です。費用はおおむね３０万円から５０万円程度、隣接地が公有地の場合は６０万～８０万円とされ、土地形状や調整の難易度により増減します。次に、売り出し価格の決定ですが、これは確定測量の結果を踏まえつつ、地域の地価や類似土地の取引事例と比較することで適正価格を見極めることが重要です。さらに、土地の見栄えを良くするためには、草木の除去や整地、清掃など手入れを行うことで印象を向上させ、買主の注目を引きやすくなります。

このように、媒介契約後から売り出しまでの間には、売却前にトラブルを避け信頼感を高める「境界確定測量」、適正な「価格設定」、そして「見た目の整備」という三つの柱をしっかりと整えることが、円滑な売却の基盤となります。

買主との条件交渉から契約までの進め方

買付申込を受けた後は、まず不動産会社を通じて売り出し価格や引き渡し時期、支払い方法などについて買主と条件交渉を行います（買付申込自体には法的拘束力はありません）。合意が得られれば、次に売買契約の締結となりますが、この際には宅地建物取引士による重要事項説明が対面で行われ、その内容に納得したうえで契約書に押印し、手付金を受け取る流れです。

売買契約締結後は、契約の証として手付金を受領します。手付金の相場は売買価格の５～１０％程度で、最大２０％まで設定可能とされています。手付金は契約を継続する意思の表れとなり、契約解除時には違約金としての性質を持つこともあります。

その後、引き渡し・決済のタイミングで残代金の受領となります。このとき、買主が金融機関から融資を受けた場合は、その融資金によって残代金が支払われる段取りが一般的です。引き渡しと同時に抵当権抹消登記や所有権移転登記を司法書士が代行し、書類や費用（仲介手数料の残額、登記報酬等）の精算が行われます。

以上のように、買主との条件交渉から契約、決済・引き渡しまでの流れを明確に理解することで、不安なく土地売却を進めることができます。

引渡し・決済から税務処理までの最終ステップ

土地の売却がいよいよ最終局面に入ります。ここからは、安心して手続きを終えるための大切な流れをわかりやすくご案内いたします。

まず「引渡し・決済」では、買主から売却価格の残代金が支払われ、売主は土地の権利書や鍵などを引き渡します。この際、抵当権の抹消登記や所有権移転登記などの登記手続を司法書士が代行するのが一般的です。売主自身が法務局に赴く必要はありませんが、必要書類を準備し、手続きに漏れがないよう確認しましょう 。

次に「確定申告」の手続きです。土地売却に伴って利益（譲渡所得）が生じた場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、所得税・復興特別所得税を納めます。住民税は同年の6月頃に課税されるのが一般的です。また、損失が出た場合でも損益通算などの観点から申告することで節税につながるケースもありますので、必要に応じて税理士へご相談ください 。

最後に「費用・税金」の整理です。以下の表は主な税金と費用の目安をまとめたものです：

印紙税は契約金額に応じた印紙を貼って納めます。譲渡所得税については、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率はおおよそ合計20％ほどですが、5年以下の短期譲渡所得では約40％と差が大きいため注意が必要です 。

こうして引渡し・決済や税務処理を丁寧に進めることで、安心感のある土地売却が実現できます。当社ではこれらの流れをしっかりサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

土地売却の流れを正しく把握し、計画的に進めることで、スムーズで納得のいく取引が実現できます。相場の確認から査定依頼、媒介契約の選定、書類や境界の整備、魅力的な売却活動、さらに契約や引渡し、税務手続きまで各段階において押さえておきたいポイントがあります。この記事でご紹介した手順を踏めば、不明点や不安を最小限にしながら、安心して土地売却を進めることができるでしょう。疑問点がございましたらぜひご相談ください。

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