不動産売却が成功するかどうかは、売却をするタイミングにかかっているといっても過言ではありません。
不動産には耐用年数があり、一般的には耐用年数が長く残っているほど売却時の資産価値があるとみなされます。
そこで今回は、不動産売却に大きく影響する耐用年数の内容にくわえて、建物構造別の設定年数と減価償却の概要も解説します。
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不動産売却における耐用年数とは
そもそも耐用年数とは、建物の経年による価値の低下を不動産価格に反映させるための基準です。
耐用年数には「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類があります。
まず、物理的耐用年数は、建物が物理的に使用不能になるまでの期間です。
次に、法定耐用年数は、税務上で建物の価値を計算する基準となり、一般的に耐用年数といえば法定耐用年数を指します。
最後に、経済的耐用年数は、実際にその建物があとどのくらい使えるかを示す指標と考えましょう。
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建物構造別の耐用年数
建物構造は不動産の種類によってさまざまですが、建物構造ごとに耐用年数は異なります。
たとえば、木造一戸建ては法定耐用年数が22年のため、新築から22年が経過すると税務上の資産価値がゼロになります。
一方、マンションの多くは鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）や鉄筋コンクリート造（RC）で、法定耐用年数は47年と長いです。
ただし、木造アパートの場合、木骨モルタル造のような特殊な構造のため、法定耐用年数が20年と短めに設定されています。
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耐用年数と減価償却の関係
不動産売却では、ここまでに解説した耐用年数と「減価償却」が密接に関係します。
減価償却とは、長期にわたって保有する資産の取得費を毎年の経費として計上できる制度です。
不動産売却で売却益が出ると譲渡所得税を支払う義務が生じますが、減価償却を利用することで課税額を抑えられます。
減価償却の計算方法は、毎年同額の減価償却費を計上する「定額法」と一定割合をかけて計上する「定率法」の2種類があり、活用方法や所得年によってどちらを選択するかは異なります。
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まとめ
不動産売却における耐用年数とは、建物の経年変化による価値の減少を売却価格に反映させるための指標です。
具体的な耐用年数は建物構造により異なりますが、木造一戸建ては22年が法定耐用年数になります。
なお、不動産売却における耐用年数には減価償却が密接に関係し、譲渡所得税を削減するための要素として活用できます。
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