瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？不動産売却のポイントも解説
不動産の売却を検討している方は、瑕疵担保責任が契約不適合責任に改正されて何が変わったのかわからず、不安を感じていませんか？
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを明確にしておくと、安心して不動産の売却に望めます。
そこで今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いや、契約不適合責任のもとで不動産売却する場合のポイントを解説していきます。
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民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任へ
2020年4月、民法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変更されました。
瑕疵担保責任の概要は、契約を結ぶまでに隠れた瑕疵が発見された場合、買主は売主に対し損害賠償や契約解除を求められる制度です。
一方、契約不適合責任の概要は、引き渡しまでに契約書と一致しない部分を発見した場合、買主は売主に追完請求や代金減額請求、損害賠償などを求められる制度です。
契約不適合責任では契約書との相違が重視されるようになったため、隠れていない瑕疵に対しても責任を問えるようになりました。
法改正により、売主に対する責任は重くなったため、不動産売買における影響は高まったといえます。
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瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
瑕疵担保責任の法的性質は法廷責任だったので、対象物件の引き渡しが責任内容でした。
しかし、契約不適合責任では法的性質が債務不履行責任に変わったため、契約書に沿った物件の引き渡しが責任内容に変わっています。
また、買主が請求できる権利も変わりました。
瑕疵担保責任では、売主に対し、契約解除または損害賠償しか請求できませんでした。
一方、契約不適合責任では売主に対し、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償を請求できます。
どちらも損害賠償がありますが、瑕疵担保責任は無過失の瑕疵でも売主に請求できたのに対し、契約不適合責任は故意や過失があった場合のみ請求できるよう変更されました。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するポイント
契約不適合責任では、契約書どおりの物件を引き渡す責任が売主に課せられます。
雨漏りなど既知の欠陥がある場合は、あとから買主に責任を追及されないよう契約書に記載しておきましょう。
また、中古物件は設備が老朽化しているパターンが多いため、設備まで責任の範囲に含めてしまうと売主の負担が増えてしまいます。
したがって、対象物件の設備は双方で状態を把握し、責任対象外にする旨を契約書に記載しておきましょう。
さらに、契約書には通知可能期間の免責特約を付けるのも大切です。
民法上、買主は引き渡しから10年まで売主に不適合を追求できるので、売主に過度な負担が生まれないよう不動産会社と相談して通知期間を短縮させましょう。
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まとめ
2020年4月、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ民法が改正されました。
民法改正により、法的性質や買主が売主に請求できる権利など多くの点が変わったことで、売主に課される責任は以前より重たくなっています。
契約不適合責任のもと、トラブルなく不動産売却を進めるためにも、現時点で判明している欠陥や通知可能期間は契約書に記載しておきましょう。
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